E&O Insurance에 대하여
부동산 E&O (Error & Omission) Insurance는 부동산 에이전트가 스스로의 잘못(wrongful acts)에 의해 배상 책임이 발생할 때 이를 보호하기 위해 가입하는 보험입니다. 일반적인 E&O 보험 약관은 에이전트를 상대로 한 배상 청구가 정당한 이유가 없거나, 거짓이거나, 사기에 의해 이뤄진 경우에도 보험회사가 에이전트를 보호할 의무가 있는 것으로 규정하고 있습니다. 하지만 에이전트의 부정직한 행위(dishonest), 사기(fraud), 범죄(crime), 악의적인 행위(malicious acts), 실수(error) 혹은 업무의 결함(omission) 및 나쁜 짓인 줄 알면서 행하거나 행하도록 지시한 일에서 비롯되는 배상 청구에 대해서는 보험회사가 책임질 의무가 없습니다.
우리 사무실이 서비스를 시작한 1988년 당시 한국계 부동산회사는 거의 없었습니다. 1988년 Realty World Newstar를 개업하면서 E&O 보험에 가입했는데 몇 해가 지난 후 가입을 거절당했습니다. ERA Newstar Realty로 상호를 변경하면서 다시 보험에 가입할 수 있었지만 2년 후 다시 거절당했습니다.
5개월 정도 보험이 없는 상태로 지내면서 보험의 필요성을 심각하게 느껴서 몇 개의 보험회사에 문의를 하게 되었고, 문의 과정에서 E&O 보험을 회사 자가보험(Self-Insurance)으로 커버해보라는 자문을 받았습니다. 우리가 필요로 하는 보험을 편리하게 가입할 수 있을 뿐 아니라, 합법적인 방법이기도 해서 자가보험을 통해 E&O 보험 수요를 해결해왔습니다. 하지만 몇 년간의 실적을 검토해 보면 한 거래당 $100씩의 납입되는 보험료에 비해 지출되는 비용이 더 많아서 회사 경영에서 손실분에 큰 몫을 차지하고 있습니다. 이런 상황이 지속되면서 다음과 같은 질문을 던지게 되었습니다.
1) 에이전트들에게 더 많은 E&O 보험료를 부과해야 하는가?
2) Deductible 액수를 올려야 하는가?
3) 배상의 폭을 얼마까지 해줄 것인가?
이 문제들에 대해 몇 가지의 해답을 검토 중입니다. 제가 생각한 해답을 말씀드리기 전에 E&O보험의 운영에서 얻은 제 경험을 말씀드리겠습니다.
보험회사의 입장에서 볼 때, 보험은 회사에 이윤을 가져다 주어야 합니다. 하지만 우리 회사의 경우, 자가보험으로부터 이윤을 남기기보다는 손익분기점(Break-Even Point)을 유지하며 얼마간의 비축 자금을 축적하는 것이 목표입니다.
E&O보험의 혜택을 정당하게 받을 수 있는 자격은 보험약관에 오래 전부터 규정되어 있었고, 그 자격의 내용은 회사 회의 시간에서도 수십 번씩 강조해 왔습니다. 간단하게 말하자면 E&O보험의 혜택은 거래의 모든 절차가 합법적이고 합리적인 바탕 위에서 이루어졌을 때에만 받을 수 있습니다. 라이센스가 없는 상태에서 거래를 알선한 에이전트, 거짓말(misrepresentation), 허위사실(falsity)에 의해 거래를 성사시키는 행위, misleading에 의해서 거래를 성사시킨 경우는 에이전트가 100% 배상해야 합니다. 거래를 성사시키는 데 급급하여, 서류를 위조하거나 사실을 날조하는 경우(fraud) 혹은 강압에 의해 딜을 하는 경우(coercion or duress)는 더더구나 보험 혜택을 받을 수 없음은 당연합니다.
법에 의한 정당한 권리를 주장하여 보험의 혜택을 받을 수 있으려면 위의 불법적 행위를 피하고 합법적인 절차를 따라야 합니다. 부동산 거래의 모든 절차는 법에 의해 규정되어 있기 때문에, 합법적인 절차에 의해서 이루어진 거래만이 보험의 혜택을 받을 수 있다는 것은 상식적으로 당연한 일입니다. 거짓말에 의해 거래를 성사시키고 거짓말에 의한 피해의 처리는 회사에 맡기면 된다는 생각은 옳지 않습니다. 다시 말해서 커미션 챙기는 건 에이전트이고 불법행위에 의한 부담은 브로커가 떠맡는다는 것은 있어서는 안 되는 일입니다. 자동차 보험의 경우 주소지만 허위로 기입해도 혜택을 받을 수 없고 생명보험의 경우 자해나 자살에 의한 인명 피해는 보험의 혜택을 받을 수 없다고 들었습니다. 보험이란 것은 법의 테두리 안에서 발생한 위험을 보호하기 위한 수단임을 상기할 필요가 있습니다.
이를 예를 들어 설명해 보겠습니다.
1) 돈이 전혀 없으며 1년에 거래를 2개 정도 성사시키는 에이전트가 부동산을 허위사실(falsity)에 의해서 매매하고 에스크로 클로징을 하고 난 후 커미션을 지급 받았다고 가정합시다. 그 에이전트는 이미 돈을 써버렸으며, monthly payment할 돈도 없고, 차에 기름을 넣을 돈도 없는 상황에서 sue를 당해서 배상책임을 지게 되었다고 합시다. 이 경우 회사 입장에서 어떤 조치를 취해야 할까요? 답은, 지금까지는 허위사실(falsity)일지라도 회사에서 부담할 수밖에 없었습니다. 왜냐하면 지금까지 쌓아온 회사의 공신력 때문입니다. 그 에이전트는 앞으로도 거래를 성사시켜 커미션 수입을 통해 배상책임을 지불할 능력이 없을 것이기 때문입니다. 그 에이전트가 거래를 성사시킨다는 것은 낙타 타고 바늘구멍 통과하듯 어렵습니다. 이름을 밝힐 수 없지만, 이러한 에이전트들을 아주 많이 겪어왔습니다.
어떤 에이전트는 바이어에게 거짓말하여 디파짓을 받아 와서, 회사에다가는 커미션도 먼저 받아왔다면서 커미션을 나누자고 했습니다. 하지만 이 거래는 사기 사건으로 실제로 이뤄진 것이 아니었습니다. 사건의 전말이 드러난 후, 그 에이전트는 자기 몫으로 받아간 커미션을 회사에 반납할 능력이 없었습니다. 결국은 ”배째라” 식입니다. 이것은 전례가 아닙니다. 또한 예외적인 행패에 해당하지 관행도 아니고 규칙도 아니라는 것입니다.
2) 제가 관찰한 바에 의하면, 화끈한 척 하고 말을 쉽게 하고 내 것은 내 것, 네 것도 내 것인 것처럼 행동하는 사람이 보통 sue에 많이 걸립니다. 한 에이전트는 회사에서 소개해준 property 리스팅을 받고 회사에서 소개해준 buyer에게 판 후 negligence로 sue 당했는데, 커미션을 홀드 하겠다고 하니 “잘못했다. 먹고 살아야 한다. 다음에 꼭 갚겠다.” 등의 온갖 구구절절한 변명으로 커미션을 받아갔고, 몇 달 후 그 suit는 회사를 상대로 들어오게 되었습니다. 회사는 그 에이전트에게 결국은 불쌍해서 $28,000의 커미션을 지급했었고, 또한 일년 후 suit로 인한 손해배상 및 변호사 비용을 지불해야 했습니다. 그 에이전트는 이후에이전트를 포기하고 다른 주로 이사를 갔습니다.
3) 얼바인지점의 베로니카 리씨의 예를 들어 보겠습니다. 베로니카 씨는 2003년 초에 파산 신청한 “R” 모 옷가게 체인 20여개 정도를 함께 리스팅 받았고, 그 중 2개를 에스크로 오픈하고 별 문제를 느끼지 않고 거래를 진행하던 중에 바이어와 셀러가 합의하여 early possession 하기로 하고 바이어 돈을 먼저 release해주고 커미션도 6만불을 먼저 주겠다고 제의했습니다. 옷가게 하나에 $300,000 정도의 매매가격에 10%의 커미션이었습니다. 커미션을 먼저 주겠다는 제의를 베로니카 씨는 한마디로 거절했고 그 거래는 에스크로 끝나기 전 셀러가 파산신청을 했기 때문에 파기되어 버렸습니다. 이런 경우 회사에서는 베로니카 씨를 정말 상이라도 주고 싶었고 그분의 아버님이 누구신지, 성장한 가정환경을 조사 연구하고 싶을 정도로 고마웠습니다. 거꾸로, 베로니카 씨가 커미션 받아 챙기고 “배째라” 했다고 한다면 회사 입장에서는 또 다른 고통에서 힘겨워 했을 것입니다.
베로니카 씨의 경우 년 커미션 액수가 60만을 상회합니다. 여기서 베로니카 씨가 받아오는 커미션이 6만불이고 분배비율이 90:10이라면 베로니카 씨는 $54,000을 가지고 회사에서 $6,000을 가지게 됩니다. 만약 sue를 당하게 되어서 중간에 합의를 보거나 패소하면 $54,000의 베로니카 씨의 커미션 몫과 경험에 따른 변호사 비용 $30,000 정도의 합인 $84,000 정도를 회사가 물어야 합니까? 원인이 불법인 거래, 불법을 근거로 한 거래, 당연하게 sue 당하게 되지만 어쩌면 안 당할 수도 있다는 가능성 때문에 거래를 한다는 건 어리석음일 뿐이고 그건 회사에서 변상할 법적 혹은 도덕적 의무가 전혀 없습니다.
몇 명이 둘러 앉아 탁상공론식 자기 결정은 금물임을 밝혀 둡니다.
4) C.U.P가 안 나오는 것을 잘 알면서 나 몰라라 하는 태도로, 어쩌면 바이어가 시비 안 걸지도 모른다는 희망으로, 커미션 몇 푼에 눈이 어두워 바이어를 설득해서 매매를 성립시키는 건 사기 행위입니다. 형법상의 사기(fraud)는 상대방을 기망해서 재산상의 손실을 발생시키는 것입니다. 미필적 고의도 여기에 속합니다. 바이어가 잘못된 정보에 근거하여 판단을 내리려 할 때, 그 사실을 알고 있는 에이전트가 바이어에게 올바른 정보를 알려주지 않는 것은 최소한 미필적 고의에 의한 사기이고, 일반적인 사기 행위가 될 수 있음을 아셔야 합니다.
회사의 입장에서 생각해 보십시오. 어찌하여 커미션 $5,000을 받고 난 후, 변호사 비용을 포함해 거의 $50,000을 변제해야 한단 말입니까? Sue는 보통 가난 속에서 나옵니다. 돈을 많이 벌고 있는 사람이 법원에 가는 경우는 그리 흔치 않습니다.
5) 또 하나의 본받을 만한 예로 얼바인 오피스의 애나최 씨의 경우를 들어보겠습니다. 애나최 씨는 얼바인에 있는 집을 파는 과정에서 17일 내에 에스크로를 깰 수 있다는 조항을 잊어버리고 바이어에게 그 조항에 대해 충분히 설명하지 않고 대충 넘어갔고 이후 바이어가 그 조항을 앞세워 sue를 했고 디파짓 $18,000에 대한 배상신청이 들어왔습니다. 애나최 씨는, “내가 잘못했습니다. 코트에 갈 시간도 없고 변호사 만날 시간도 없습니다. 제가 변제를 하겠습니다.”라고 말했습니다. 애나 최씨는 정리하고 난 후 “누를 끼쳐 죄송합니다”라고 하며 그 금액은 세금 공제되고 집 1개 더 팔면 되니까 걱정하지 말라고 말했습니다. 깨끗하고 멋있지 않습니까? 어떤분은 돈이 많이 있으면서 해결은 회사에서 하겠지하는 악습적인 분도 있습니다.
6) 몇년 동안 몇개 안팎의 소수의 딜을 하면서 딜 할 때마다 말썽인 분들이 생각보다 많습니다. 이유가 무엇인지 아십니까? 브로커 말을,남의 말을 듣지 않으려 하고, 남이 가르치는 교육을 전혀 받지 않으려는 습성, 자기가 잘 알고 있다고 착각하는 태도 때문이지요. LA오피스에서 실시하는 수요일 교육에 반드시 참가하실 것을 권합니다.(mandatory) Sue가 들어오면 무조건 재교육을 받으십시오. 몇 년에 몇 개 딜 해서 얼마 안되는 액수를 사무실에 넣으시고 sue 한 번 걸리면 몇십만 불씩 변상하게 만드는, 돈이 없는 에이전트 분들.부탁이니 자기와 자기의 고객을 위해 겸손하시고 미안함을 실제 느낄 수 있었으면 합니다.길을 갈 때 넘어지지 않도록 항상 조심하십시오. 보험회사도 이윤을 남기려고 운영하고 있습니다.
7) Sue 걸리는 사람의 대부분은 부끄러운 줄 모르고, 변명이 많고, 자기 손님 욕을 많이 하는 특징이 있습니다. 자기 손님 욕하고 다니는 에이전트들에게 공통적으로 받는 느낌이 있습니다. 그런 느낌을 주는 에이전트들은 대부분 sue를 당하게 됩니다. 부동산업은 직업으로 최고입니다. 수백 개를 하면서 sue 한 번 안 걸리는 에이전트분도 많습니다. Sue는 돈에 눈이 멀고 무식하기 때문에 생깁니다. 너무 똑똑한 줄 알고 밀어붙이는데 사실은 잘 모르니까 겁이 없어서 그런 것일 수도 있습니다. 라이센스가 언제든지 revoke나 suspend될 수 있다는 것을 명심하십시오.
8) 책임질 줄 아는 에이전트가 되십시오. 위에서 예로 든 에이전트들은 1년에 2개에서 3개씩, 4년 내내 800불에서 1000불 정도 회사에 E&O 보험료를 납입합니다. 그들이 sue 한 번 걸리면 회사에서 5만불 내지 10만불을 변상해야 한다면 문제가 있습니다. 내가 아니드레도 누가 브로커를 하려 하겠습니까? 남의 보험료 내는 것까지 계산해서 아주 뻔뻔하게 대답하는 분도 있습니다. Sue 걸리면 일단 창피하고 부끄럽게 책임을 스스로 지는 습관과 태도 및 겸손한 자세를 가지십시오. 어떤 때는 정말 비인간적이라는 비애를 느낍니다. 정말 이 직업이 싫어질 때도 많습니다.
돈을 많이 버는 사람이 걸맞지 않게 돈을 적게 버는 사람처럼 자기합리화를 하기도 합니다. 못 내서 안 내는 사람 보고, 저 사람이 안 내기 때문에 나도 못 낸다고 한다거나, 파산 비용이 없어서 못 내는 사람 보고 자기는 있으면서 못 내겠다고 말해서는 안 된다는 것입니다.절대 평등 보다 상대 평등을 택하는 것이 사회의 기본 개념입니다.
9) 몇 년 전에 이름이 Mark라는 에이전트가 있었습니다. 그 사람은 여기저기 다니면서 돈을 빌려 썼습니다. 딜을 하여 커미션이 나오면 갚겠다고 하면서 말입니다. 심지어 리스팅 주시는 손님 돈 까지도 그런 식으로 빌려 썼습니다. 이 돈도 E&O로 해결되느냐고요? 당연히 안 되지요. 원인이 불법이었고 딜과 관계가 없기 때문이지요. 그 에이전트의 손님이 뉴스타를 sue한다고 매일 찾아오고 해서 뉴스타의 명예를 더럽히지 않기 위해 뉴스타가 일부분 갚아준 일이 있었습니다. E&O가 아니고 뉴스타의 reputation 때문입니다. 무식한 손님과 도둑놈 배짱의 에이전트가 빚어낸 사건이지요. 왜 당사자인 에이전트를 sue하지 않았냐고요? 내가 갚을 능력이 있었고 그 에이전트의 인생이 불쌍해서입니다. 감이 잡히겠지만 학벌 좋고 영어 잘하고 매너 좋아보이고 똑똑해보이는 사람이지만, 내실은 전혀 없는 사람이고 인간이기를 포기한 사람이었습니다.
지금까지의 경험으로부터 농담을 전제로 한 마디 더 드리자면, 남녀 에이전트가 sue를 당할 때 이를 대하는 자세가 아주 틀립니다. 여자 에이전트는 보통 잘못을 수긍하며 책임을 지려하고 문제를 해결하려 듭니다. 그리고 미안하게 생각하며 다시는 그런 일이 없도록 하려는 의지가 강하며, 두 번째 sue를 당한 경우는 민망할 정도로 미안해 하고 본인 스스로 해결하려 합니다.
남자 에이전트의 경우 보통 무조건 책임을 회피하며 바이어나 셀러를 욕하고 책임을 전가하며, 자기 스스로 책임을 지기보다는 그 누구에겐가 책임을 넘기려는 의도가 비굴할 정도로 강합니다. 어떤 에이전트의 경우 deposition조차 받으려 하지 않는 사람도 있다는 사실에 기가 막힐 지경입니다. 두 번째로 sue를 당한 경우에도 지난 번 것은 까마득이 잊은 듯 역시 전혀 미안함이 없이 바이어를 탓하며 셀러의 기만에 놀아났다고 둘러댑니다. 그리고 자기 주머니에 이미 들어간 커미션은 불법, 위법 행위에도 불구하고 반납할 의사가 전혀 없다는 듯 E&O보험금을 알아보라며 발뺌을 하고, 주위 에이전트들에게 동조와 동의를 구하며 여론을 조성하고 다니곤 합니다.
보험은 마지막 처방입니다. 여러분이 양심에 부끄럼이 없고, 법 대로, 배운 대로,합리적으로 행동했는데도 불구하고 sue 당했으며, 여러분이 정말 약자라고 생각할 때 E&O보험을 사용할 수 있는 것입니다. Sue가 들어왔을 때 브로커가 판단하여 싸워서 이길 수 있다는 승산이 있으면 좋고요.아니면 진짜 최선을 다했고 법 테두리에서 어쩔 수 없다는 판단이 나와야 되지 않겠습니까?, sue 들어오자마자 또 우리 에이전트가 소위 말해서”과장했구나” “사기(?) 쳤구나” 혹은 “무식하게 놀았구나”라는 말이 나온다면 이건 힘이 빠지다 못해 잠을 못 이루게 합니다.
사건 하나에 변호사 비용이 10만 불이 넘고 배상액이 10만 불이 넘고 20몇만 불이 들어간다고 생각하면, 이게 몇 개의 에스크로를 끝내야 하는지 아세요? 2000개의 딜입니다. 2000개를 팔아야 합니다. 부동산인에게 2000개의 매매는 천문학적 숫자입니다. 그 사건의 당사자가 몇 개의 딜을 끝냈을까요? 10개 내외입니다. 1990개의 딜을 더 해야 그 에이전트는 회사에 break-even point를 맞춰준 셈이 됩니다. 그렇다면 그 에이전트가 미안해 하고 더 열심히 일할 것을 맹세했을까요? 아닙니다. 회사가 자기를 한 번 보호해주니 오히려 배짱만 늘고 여론 조성에만 급급했습니다. 그게 보통의 경우입니다. 말보다 실천, 손님을 생각하는 배려가 있어야겠습니다.
제가 꼭 “로펌”을 만듭니다. 두고 보십시오. 뉴스타를 보호하고 한인타운의 부동산 에이전트들의 거래 질서를 확립하고 대강은 안된다는 것을 꼭 알으켜야 할 것입니다.그리고 룰대로 하겠습니다. 부끄럼없는 뉴스타의 에이전트로서 활동을 해주시길 정말 허리 조아려 빌면서 앙망합니다.
이러한 경험들로 부터 제가 앞으로 E&O보험을 운영할 방향을 말씀드리겠습니다. 불법행위, misleading, misrepresentation, falsity, fraud, 혹은 duress에 의해 이루어진 딜에 대한 커미션은 hold하겠습니다. 딜이 합법적으로 이루어졌는지 불법적으로 이루어졌는지에 대한 판단은 브로커가 하며, 불법 절차가 있은 경우 문제가 해결된 후에 커미션을 지급하며, 사건이 커미션 지급후 발생한 것도 원천징수하거나 다음 딜에서 그 사건에 준하는 커미션만큼 hold하였다가 문제가 해결된 후 지급할 계획입니다.
E&O 보험(자체보험)은 Maximum Coverage를 5만불(변호사비포함)로 하며 5만불 이상인 경우 본인 부담으로 하겠습니다. Deduction은 원래의 수준인 5000불로 유지할 것이며, 절차상 불법, 위법 사항을 엄밀히 조사할 것이며, 사건의 진위에 대해서 브로커와 뉴스타가 선정한 사건조사위에서 결정하겠습니다.
상기사항은 2004년 01월 01일 부터 효력이 시작되며 Sue 문제를 논하기 이전에 Sue를 당하지마십시요. 어떤 사람은 평생을 살아도 법정에 한번도 안갑니다.주택,사업체,상가,…무슨 SUE든지 배상액이 5만을 상회하는 건 사기성이 있다는것입니다.정한 의도를 이해하시고 행간의 의미를 읽어 주시길 바랍니다.정말 브로커가 에이전트를 상대해서 Sue를 해야만 하는 어처구니가 없는 작태가 일어나지 않길 진심으로 바랍니다.
11월20일(목) 밤10시, 2003년 LA에서 워싱턴으로 가는 비행기 안 |
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