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 미국에서 경제의 지휘자는 부동산업(상)

직원 간담회 시간이나 교육이 끝난 뒤 질문시간에 우리 회사의 에이전트 중에 가끔 이런 질문을 하는 경우가 있다. “왜 우리 뉴스타그룹의 송년회는 언제나 12월16일입니까? 경우에 따라 바꿀 수도 있는 것 아닙니까?”
다소 억지스럽게 강제한다는 얘기가 있을 수 있지만, 나는 그 날을 고집할 수밖에 없었다. 12월16일이어야 하는 까닭은 내가 처음 부동산 라이선스를 딴 날이 1987년 그 날이었기 때문이다. 직원들과 함께 성대한 잔치를 벌여 한 해를 마감하며 부동산 중개업에 뛰어든 그 날의 감동을 되새기고, 더 나은 미래로 도약하자는 다짐을 하고 싶은 것이다.

지금에 와서는 사정에 따라 하루, 이틀 정도의 행사일 변경이 불가피할 때도 있다. 우리 뉴스타 그룹의 사업규모가 매출 30억달러에 이르러 사회 경제적인 위상이 크게 달라졌고 지사가 여러 곳에 생겨나고 직원이 많아지고 행사가 다양화되기 때문이다.

‘그 날’의 기쁨이라는 것은 다분히 관념적인 기쁨을 의미한다. 내가 이 날을 기해 공식적으로 부동산 중개업에 종사하는 사람이 되었다는 것이 기쁘다는 뜻이다. 부동산 시장이라는 바다에 나와서 비로소 큰 꿈을 실현할 수 있게 되었다는 것을 기념하는 것이다.

고시만큼 어려워졌다는 한국의 부동산 중개사 시험을 생각하고 라이선스 시험을 통과했다는 데에 의미를 두는 독자도 있을 것이다.
그러나 미국의 라이선스는 취득하기가 그렇게 어렵지는 않다. 한국의 자동차 면허시험에 합격하여 면허증을 얻었을 때의 기쁨보다는 크지만, 공무원 시험에 합격하거나 고시에 패스한 것처럼 일생일대에 기념할 만한 일로 여기는 정도는 아니다.

시험 난이도는 캘리포니아 같은 경우는 한인 이민자들이 3개월가량 요령 있게 공부하면 합격할 수 있는 정도다. 주마다 틀리지만 텍사스주 같은 경우가 어렵고 시간이 많이 걸리며 캐나다 같은 경우는 쉽지가 않다.

그러나 미국에서는 라이선스를 취득하기는 쉽지만 그것으로 비즈니스를 하는 과정은 매우 엄격하고 복잡하다. 책임도 막중하다. 한국에서 어렵게 따는 부동산 중개사 자격증보다 더 전문적으로 활용되고 적용 범위도 확실하다. 자격증을 빌려주고 그 대가를 받는 일 같은 것은 있을 수가 없다.
한국의 부동산 중개사무소에서는 자격증을 소지한 중개사만이 아니라 이 전무, 김 박사, 박 실장 등 직원들도 거래에 개입한다. 자격증을 빌려서 영업을 하는 경우도 있고 복덕방 할아버지와 수퍼마켓 아주머니가 부업으로 알선하기도 한다.

그러나 미국 캘리포니아의 경우는 라이선스가 없이는 부동산 거래에 개입할 수가 없다. 한국으로 치면, 중개사사무소에서 거래에 개입하는 직원, 혹은 수퍼마켓 아주머니, 복덕방 할아버지에 해당하는 부동산 실무자들도 반드시 라이선스가 있어야만 거래에 개입할 수 있는 것이다. ‘컨설팅’이라는 이름으로 ‘소나 개’나 다 하는 것 같은 느낌을 받았다. 정부의 관리 부족으로 정부에서 발행해 준 라이선스 취득자만 불이익을 받게 되는 꼴이다.

부동산 중개업 관련 라이선스는 부동산 세일즈 퍼슨 라이선스와 부동산 브로커(중개) 라이선스로 구분된다. 세일즈 퍼슨 라이선스는 쉽게 말해서 부동산 중개소 직원들의 라이선스쯤으로 볼 수 있다.
그래서 시험이 대체로 쉽다. 시험 문제는 150문제가 출제되고 70%인 105문제가 커트라인이다.

2007년 10월1일부터는 시험 전에 대학 수준의 ‘부동산 원론’과 ‘부동산 실무관리’ 과정을 반드시 이수해야 하고, ‘에스크로’나 ‘부동산법’ ‘부동산 감정’ ‘부동산 매니지먼트’ ‘파이낸스’ 같은 과목 중 하나를 택해서 3과목을 꼭 이수했다는 크레딧을 가져야 시험 칠 자격이 주어진다.

부동산 브로커 라이선스는 좀 더 까다로운 편이다. 물론 한국의 부동산 중개사 시험에 비하면 쉽다. 세일즈 퍼슨 라이선스로 2년 정도 경력을 쌓거나 그에 준하는 경력이 있어야 응시자격이 주어진다.

200문항이 출제되고 75%인 150문항을 맞춰야 합격할 수 있다. 브로커 라이선스 신청인은 대학 수준의 부동산학 과정의 공부를 해야만 한다. 부동산 실무, 부동산법, 부동산 금융, 부동산 감정과 부동산 경제를 포함하여 부동산 원론, 부동산 관리, 상법, 부동산 실무관리, 에스크로, 저당 융자 중개와 대부, 상급 부동산법, 상급 부동산 금융이나 상급 부동산 감정 등에서 모두 8개 과목을 이수해야 한다.

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